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タワーマンションのメリット・デメリットは?何階建からタワマンかの定義なども解説

タワーマンション、略して”タワマン”は、高層階の部屋からの眺望が素晴らしかったり共用設備・サービスが充実していたりと、魅力的な”いいとこ”ポイントがたくさん。
何階建からタワマンと呼べるの?などの定義や、メリットやデメリットを詳しく見ていきましょう!

タワーマンション(タワマン)とは

“高さがあるマンションが「タワーマンション」”というイメージが一般的だと思われますが、では具体的には何階建からがタワマンになるのでしょうか?

法律では「タワーマンション」は定義されていないが、60m以上の住居用建築物が一般的にタワマンとして扱われている

一般的なマンションと”タワマン”を分けるのは、どのポイントでしょうか?
実は、日本の建築基準法では、「超高層マンション」つまりタワーマンションに関する明確な定義はありません。

2019年11月時点で、建築基準法 第二十条にて「高さが六十メートルを超える建築物」がひとつの区切りとして定められており、これが超高層マンション(タワーマンション)の定義と考えられています。
ちなみに、高さ60mを階数にすると、おおよそ20階建になります。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説
いいとこ研究物件『眺望良好!設備仕様充実×スタイリッシュなマンション「ビーコンタワーレジデンス」』地上41階建

このことから、タワーマンション(超高層マンション)は、
「高さが60m以上あり、階数で約20階建以上の住居用建築物」
とする考えが一般的となっています。
しかし、前述の通り、法律などで明確な基準が定義されている訳ではないので、広告で「タワーマンション」と書かれていても18階建だったり高さが54mだったりするケースもあります。

タワーマンションのメリットとデメリット

他の住居形態にはない”高さ”が魅力のタワーマンション。
イメージの良さ以外の具体的なメリットは、どんなものがあるでしょうか?
また、ニュースで知られるような地震など災害時の被害といったデメリットの他には、どういったデメリットがあるでしょうか。
メリットとデメリットをチェックし、タワマン生活をシミュレーションしてみましょう!

華やかさだけじゃない!タワーマンションの7つのメリット

タワーマンション物件は、外観の美しさや豪華な共用施設、眺望の良さで不動産市場でも人気が高い傾向があります。
芸能人や実業家など著名で裕福な人々がタワマンに住んでいるケースも多く、そうした点からも憧れを抱く方は多いかもしれません。
タワーマンションの魅力を、具体的なメリットを挙げて紐解いていきましょう。

建物の外観が都会的

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説

タワーマンションの大きな魅力のひとつは、なんと言ってもそのアーバンな建物外観。
遠くからでも目に留まる、都会ならではの高層建築は、最先端のライフスタイルの象徴とも言えます。
眺望を活かすために居室や共用設備のガラス面が広くとられていることも多く、陽光の反射や建物内からの明かりが昼も夜もキラキラと輝く様は心躍るもの。
「建物のデザインがかっこいい」ということも、何気ないようでいて日々の暮らしに楽しさや嬉しさを加えてくれる”いいとこ”ポイントです。

高層階からの眺望が良い

高層建築であることがタワーマンションの大きな特徴ですが、その分、眺望も素晴らしいという点が大きなメリット。
見晴らしがよく、部屋にいながらにして街並や遠景、美しい夜景も楽しめるのはタワーマンションの醍醐味。
近くに高層階の建物がない場合は、まるで空中にいるような開放感も味わえそうです。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説

また、階数が高いほどに眺望も良くなっていきますので、高層階の部屋は人気も高く、資産価値を保ちやすい傾向も”いいとこ”ポイントです。

広いロビーやゲストルームなど共有施設の充実

タワーマンションでの生活が都会的に感じられるポイントのひとつは、共用施設が充実していること。
広く綺麗なロビーや、ゆったりと散歩もできるエクステリア、大きな荷物も受け取れる宅配ボックスといったものから、ゲストルーム、ラウンジ、キッチンスタジオ、キッズルーム、シアタールーム、ジム、プールなど様々な種類の施設があります。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説
いいとこ研究物件『眺望良好!設備仕様充実×スタイリッシュなマンション「ビーコンタワーレジデンス」』のキッズルーム

共用施設の種類や充実度などはマンションごとに異なりますが、中には、マンションから一歩も出ずに、スポーツで体を動かし、温泉やレストラン、バーでのひとときを楽しむといった生活が可能なタワマンも。
ジムやスパなどが自宅と同じ建物にあるというのは、忙しい毎日の中でも手軽にリフレッシュできる”いいとこ”ポイントですね。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説
いいとこ研究物件『眺望良好!設備仕様充実×スタイリッシュなマンション「ビーコンタワーレジデンス」』のマンション内カフェ

セキュリティ面の充実

住戸数が多く、人の出入りが多いタワーマンションでは、セキュリティ面も充実しています。
オートロックはもちろん、コンシェルジュや管理人による24時間監視、防犯カメラや警備サービスとの連携など、安心して暮らせる仕組みが整っているところは嬉しいメリット。
生体認証や、住戸の鍵と連動してストップ階に制限がかかるエレベーターなど、ハイテクな設備が導入されているマンションも増えています。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説
いいとこ研究物件『眺望良好!設備仕様充実×スタイリッシュなマンション「ビーコンタワーレジデンス」』オートロック完備のエントランス

コンシェルジュや24時間ゴミ出しOKなど共有サービスの充実

タワーマンションでは、生活する上でとても便利な共用サービスが充実している点も大きなメリット。
各種手続きの代行などで暮らしをサポートしてくれるコンシェルジュサービスや、24時間ゴミ出しが可能なゴミ置き場などは、生活の煩わしさを軽減してくれること間違いなしです。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説
いいとこ研究物件『眺望良好!設備仕様充実×スタイリッシュなマンション「ビーコンタワーレジデンス」』コンシェルジュカウンター

害虫被害が少ない

戸建住宅や低層マンションなどと比較し、高層階は蚊などの害虫による被害が非常に少ないのも、高層マンションならではの”いいとこ”ポイントです。
では、虫が来なくなるのは何階からでしょうか?
一般的には「おおよそ6~8階から」と考えられていますが、環境によって(飲食店、川や山、公園が近くにあるなど)は高い階層にも来てしまうことがありますし、宅配の荷物についてきてしまうこともありますので、正直「絶対」はありません……。
近年では、温暖化対策として屋上を緑化しているマンションもあり、そうした建物では高層階でも虫が来てしまうケースがあるとのこと。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説

とはいえ、やはり一戸建と比較すれば、タワマン高層階の害虫被害率は格段に少ないと言えます。
賃貸タワーマンションを取り扱う不動産仲介会社によると、「蚊や不快害虫を見たくないから、家賃が高くても絶対にタワマンの高層階を選ぶ」というお客様もおられるとのこと。
虫が嫌いな方は、タワーマンションの上層階を検討してみてはいかがでしょうか?

資産価値を保ちやすい

タワーマンションは、前述のメリットに加えて、立地や耐震設計などの点からも人気が高く、資産価値が下がりにくい傾向にあります。
不動産売買市況において、築年月やエリアの条件が同様のマンション物件の中で、タワーマンションは値下がり幅が低かったり、逆に値上がりするケースも。
物件として人気が高いという強みは、住んでいたタワーマンションから引っ越す場合に、賃貸物件として活用しやすいというメリットにも繋がります。

高さがネックになることも……タワーマンションの8つのデメリット

眺望の良さや便利な暮らしなどで快適なタワーマンションですが、大きな地震や強い台風などの災害時にタワマンならではの被害があるなど、デメリットも存在します。

修繕費や管理費が高くなりがち

建物の規模が大きいこともあり、修繕積立金や管理費といった毎月のコストも、世帯数が少ないマンションと比較すると高くなりがちです。
タワマンのメリットのひとつである共用施設は、メンテナンスや運用費が管理費に含まれている場合もあり、共用施設を利用しない居住者にとっては損になってしまうというデメリットも。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説

また、大規模修繕にあたり、積み立ててきた修繕積立金では足りず、追加の徴収が必要になるというケースもあります。

エレベーター利用に時間がかかる

タワーマンションの特徴である高階層により、エレベーターの停止階も必然的に多くなります。
特に、朝などのエレベーター利用者が多い時間帯は、ボタンを押しても全然エレベーターが来ない……ということも珍しくありません。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説

しかし、高階層専用のエレベーターを設けて待ち時間の削減を図っているマンションもあり、この点がデメリットにならない物件もありますので、よくチェックしておきたいポイントです。

住民の意見が分かれがち

居住者が多い物件に共通するデメリットですが、マンション全体に関する決定の意見がなかなかまとまらないという点があります。
例えば、マンションの大規模修繕の際に、工事の実施には区分所有者の過半数の賛成が必要にも関わらず、合意書がほとんど集まらない……という状況もあります。
タワーマンションでは、高層階と低層階の世帯年収に一千万円単位で差があるという調査結果もあり、マンション運営に関するコスト意識も異なるため、意見がまとまりにくくなるのはタワマンの宿命とも言えるかもしれません。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説

理事会など住民による話し合いの場で、議論が白熱してしまって、結局何も決まらなかった……といったことも。
さらには、連絡に対して返答を一切しない住戸もあり、前述の大規模修繕一時金徴収のような場合にトラブルに発展することもあります。
区分所有者の合意が得られないために修繕を実施できず、老朽化して破損箇所も放置したままにせざるを得なくなる大規模マンションが増加していくおそれがある、と分析する声もあり、マンション運営に関する法改正などが今後の課題と言われています。

風が強いことが多く、洗濯物の外干しなどがしづらい

高層階は特に風が強い、という点が、タワマンのデメリットとして居住者からよく挙げられます。
窓を開けて風を室内に通したら、タッセル(カーテンをまとめる紐)でまとめたカーテンが、まとめてあるのに風に煽られて大暴れ状態になってしまったり、部屋の中がホコリだらけになってしまったり、といった残念な状況になりがちです。

また、強風ゆえに、洗濯物の外干しが禁止されているマンションもあります。
(美観の問題で禁止されているマンションもあります)
せっかく天気が良い日も、乾燥機を使ったり室内干ししなければならないというのはちょっと残念ですね。

陽当りが良すぎて空調費がかさむことも

タワーマンションの上層階でも南向き住戸などは、特に陽当りが良く、日中を明るく過ごせるメリットがある反面、陽光が強すぎて夏場の室温が上昇しやすいというデメリットがあります。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説

眺望の良さを活かすために大きなガラス窓になっていることで、採光の良さに加えて日照時間も長く、空調費がかさんだり室内が日焼けしやすくなりがち。
せっかくの眺望の良さにも関わらず、遮光カーテンで締め切らざるをえなくなることも……。

エントランス到着から自宅に入るまで時間がかかる

タワマンだけではなくセキュリティのしっかりした大規模集合住宅に共通する悩みですが、マンションのエントランスに到着してから自宅に入るまでの間のゲートや認証操作が多く、時間がかかってしまうというデメリットがあります。

セキュリティを高めるということは、外部から簡単に侵入できなくすることでもあり、その分の手間が増えることにつながります。
例えばとあるマンションでは、エントランスでまず鍵をかざして解錠し、建物入り口でまた鍵をかざして解錠し、住戸エリアの入り口で生体認証を行い、エレベーターに鍵を差し込んで……といった手続きを毎回行う必要があり、地味に面倒です。
来客時も、何度もオートロックの解錠操作を行う必要があり、エントランスからのインターフォンが鳴ったあとはずっと解錠操作のために待機していなければならず、ホームパーティで来客がまばらにやってくるような際にはストレスに感じることもあります。

安全のためには仕方ないとは言え、毎日のこととなるとウンザリする方も。

地震の際には揺れが大きい

タワーマンションの中~高階層では、地震時の揺れが大きくなるという点もデメリットに挙げられます。

建物自体はしっかりした耐震性能を備えていても、細長い建物であるために揺れ幅が大きくなってしまい、室内がダメージを負ってしまうこともあります。
東日本大震災の際には、食器棚の中の陶器やガラス製品がすべて飛び出て割れてしまったケースも多かったとのこと。
また、耐震タイプの建物では、倒壊を防ぐために揺れて衝撃を逃がす設計となっており、特に大きく揺れることになります。
小さな揺れでも大きく感じられることが多いため、地震が苦手な方はつらく感じるかもしれません。

室内に揺れを伝えない免震タイプのタワーマンションもありますので、揺れが心配な方は免震構造のマンションを探してみるのがオススメです。

地震や台風など災害時に間接的な被害を受けることがある

一般的にタワーマンションと呼ばれる60m以上の住居用建物は、低層マンションよりも強度の高い耐震(または免震)対策や強風対策を施すように建築法で定められています。
このため、地震の際にも、建物自体には大きな破損が出ずに済むことが多いのですが、停電が起きてエレベーターが停止するケースは珍しくありません。
また、停電から復旧した後も、点検などでしばらくの間はエレベーターが使用できなくなるといったことも。
こうした場合、高層階の住戸ほど、苦労が大きくなってしまいます。
東日本大震災の際には、首都圏のタワーマンションのエレベーターが数日間使用できなくなり居住者が数十階もの高さを非常階段で上り下りすることになった事態が広く報じられ、タワマン人気が一時的に下降しました。

また、昨今は、強い台風の発生件数が増えており、川沿いエリアの浸水被害も多く見られますが、2019年の台風19号では武蔵小杉エリアの一部のタワーマンションにも浸水被害が発生し、停電と断水がしばらく続いたというニュースも全国で報じられました。

タワーマンションは何階建から?定義やメリット、デメリットを解説
台風で増水した多摩川

自分が住んでいる住戸やマンションの建物そのものには破損が生じていない場合にも、エレベーターの停止などの間接的な被害を受け、暮らすことが難しくなってしまう場合があります。
大規模集合住宅として、今後、こうした被害をどのように回避するかが、タワーマンションの課題のひとつです。

タワーマンションがオススメな方と適さない方

タワーマンション住まいがオススメな方、適さない方をピックアップしてみました。
ライフスタイル、また将来を見据えて、メリットとデメリットを検討してみましょう。

タワマンがオススメな方

  • 住まいに華やかさやステータスを求める方
  • 陽当りや眺望を重視する方
  • 共用施設を有効活用して時間的コストを削減したい方
  • しっかりしたセキュリティを求める方
  • 不動産を含めた資産運用に興味のある方
  • 外出が好きじゃない……できるだけ引きこもりたい方
  • とにかく虫が嫌いな方

タワマンが適さない方

  • セキュリティや便利なサービスよりもコスト面を重視する方
  • 共用施設があっても多分使う機会はあまりない……という方
  • 災害時のリスクを重視する方
  • 高所恐怖症の方
  • 地震がとても苦手な方
  • 自然が豊かな環境を好む方

高階層と低階層でメリットとデメリットの割合が変化するのがタワーマンションならではの特徴でもあります。
重視するポイントの優先順位を決めることも、物件選びには大切な作業ですね……!

タワマンの”いいとこ”研究物件もチェック

同じタワーマンション(タワマン)でも、立地や階、間取などによって”いいとこ”ポイントがそれぞれ異なってくるのが不動産の面白さ。
家の数だけ”いいとこ”がありますので、様々な物件を見て見識を深めていきましょう!

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