今回の"いいとこ"研究対象物件

物件名

ベルヴィル向ヶ丘遊園

所在地

神奈川県川崎市宮前区神木本町1-23-13

物件タイプ

中古マンション

取扱不動産会社

センチュリー21アイワハウス株式会社

この物件の”いいとこ”リスト

• 陽光の恵みをたっぷり受ける眺望良好な南ひな壇
• 約37帖分！広々ルーフバルコニー
• 住戸の独立性と安全性を高める玄関ポーチ
• フルリフォームで室内一新
• 緑豊かな住環境、近隣にはツツジの名所も

こんな方にオススメの物件です！

• 中古物件でもいいけど、室内は綺麗になっていて欲しい……リフォーム済の物件をお探しの方
• 開放的な空間が欲しい！広いルーフバルコニーをお求めの方
• 眺望も陽当りも風通しも全部欲しい！そんな欲張りな方
• ペット可必須！の方
• 小学校は近い方が安心！な方
• バス便でもいい、閑静で健康的な環境をお求めの方

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陽光の恵みをたっぷり受ける眺望良好な南ひな壇

今回の”いいとこ”研究物件は、斜面に沿って建てられたひな壇タイプのマンションです。
1階分ずつずらすように南向きで建てられていて、どの住戸も陽当りは大変良好なのがまずひとつめの”いいとこ”ポイントです。

パッと見て、マンションとは思えない面白い作りですね。
メゾネットではないんですよね？

ええ、あくまでも1フロアタイプのマンション物件です。
しかし、各戸とも上階はルーフバルコニーとなっているので、一般的な集合住宅と比較すると生活音の悩みは少ないと思われます。
これは”いいとこ”ポイントですよね。

なるほど、上の階の人がルーフバルコニーにいる間は自宅に音が響くかもしれないけど、上の階の人がお部屋にいる時はそんなに音がしなそうですね。

建物としてつながっているため、全く響かないということはありませんので、配慮は必要ですけどね……それでも、住居部分がぴったり重なっているマンションと比較すると、響きにくいとは思います。
しかも、今回の物件は最上階です。
上階からの音はないというのも”いいとこ”ポイントですね。

とっても快適そうですね！

さらに、物件そのものが高台に位置しているので、陽当りに加えて風通しや眺望も良好です。
第1種低層住居専用地域で周辺に高層建築物がないのも嬉しいポイントですね。

緑が多いのも清々しくていいですね。
この眺望はかなり大きな”いいとこ”ポイントです……！

約37帖分！広々ルーフバルコニー

ところで、このルーフバルコニー……とっても広いですよね……！

お気づきですね？
実はこのルーフバルコニー、61.50m²…つまり約37帖もあるんです！

え!?
3.7帖の間違いじゃないですよね……!?
60m²超えてますもんね!?

そうなんですよ。
幅も奥行きもたっぷりしていて、実は物件のバルコニーに面した部屋を全部合わせた面積よりも広いんですよ。
私も今までたくさんの物件を見て来ましたが、ここはレア度がかなり高いですね。

下のお宅のお部屋部分に重なっている部分が全部ルーフバルコニーになってるからこの広さってことなんでしょうか……。
こんなに広いとかえって使い方に迷っちゃいそうです……。

洗濯物や布団を干すのはもちろんのこと、プランターでの家庭菜園やガーデニングなどなど、いろいろと使い勝手の良さそうな広さですよね。
しかも、この眺望です。
一度はルーフバルコニーでのガーデンパーティを楽しみたいですよねぇ。

BBQや花火もやってみたいです～。

う～ん、残念ながら火や煙の出るものは、こうした集合住宅では基本的にNGかと……。
詳しくは管理規約をチェックしていただいた方が確実ですが。
規約もたまに変更されることがありますし、今までOKだったものがNGになることもあるので注意しておきたいですね。

そうかぁ……でも、水なら大丈夫ですよね？
子供に大きなビニールプールを使わせてあげたいです！

そうですね、子供用のビニールプールは大丈夫だと思いますよ。
階下のお宅まで浸水するほどの水量でなければ問題ないかと。
ただし、下のお部屋にとっては屋根にあたる部分ですので、はしゃぎすぎには注意ですね。

そこは気をつけなきゃですね～。

住戸の独立性と安全性を高める玄関ポーチ

この物件は、ルーフバルコニーの他に、玄関ポーチがあるのも”いいとこ”ポイントです。
マンション物件でありながら、戸建のようなプライバシー感があるというのが大きなメリット。
ひな壇の構成に加え、この玄関ポーチで独立感がさらに強調されていますね。

玄関の前に扉がもうひとつあるのが、なんとなく安心感がありますね。
間取図を見ると、門扉と玄関ドアの間の空間がポーチになっていますが、門扉がついていると玄関ポーチになるということでしょうか？

いい質問ですね！
マンション物件も昨今はプライバシーが重視される傾向が強くなっていて、アルコーブが設けられている物件が増えています。
ポーチもアルコーブも、玄関扉の前にある空間という意味では同じなのですが、違いはまさしく門扉。
門扉がなく、玄関をくぼませることで共用廊下から玄関の中を見えにくくするよう設計されたものがアルコーブです。
一方、門扉で区切られているものがポーチと呼ばれています。

う～ん……どっちも同じような感じがしますけど、あえて言えばポーチの方が扉がついている分だけプライバシーが守られてる感じがするかな～。
でも扉が増えると出入りの手間も増えるから微妙かも……？

……確かに、面倒に感じる人もいるかもしれませんね。
しかし、面倒ということは、犯罪防止にも非常に有効です。
空き巣犯は、時間のかかる現場を嫌います。
玄関の鍵を2つにするだけでも、空き巣犯に狙われる確率が減少するという調査もあります。
屋内に入る手間が多いほど、侵入するのも面倒になるということで、空き巣のターゲットからは外れやすいというメリットがあるんですね。

な、なるほど。
そういえば、ネットバンキングも認証の手間が何段階もあって面倒になってますけど、あれもセキュリティを高めるためのものですよね。
門扉があるとセキュリティ面にプラスになることはわかりましたが、ポーチ部分の空間は何かに使ったりしてもいいんでしょうか……？

それもいい質問ですね！
マンションのポーチには専用使用権が設定されているケースがあり、その場合は管理規約の範囲内で飾ったり植木などを置いたりすることも可能です。
もちろん、『管理規約の範囲内』であることが大前提なので、管理規約をよくチェックする必要がありますね。

専用使用権がついていない場合は、ダメなんでしょうか？

これも最終的には管理規約を確認いただく必要がありますが、専用使用権がないケースではポーチ部分も共用廊下の一部として扱われるため、自宅の所有物を置くことはNGの可能性が高いですね。
傘を開いて干すこともNGなケースが多いですよ。

自宅の玄関前なのに……!?

共用廊下ですからねえ。
例えば、エレベーターホールで傘を開いて干していたり、三輪車が置かれていたら困りますよね？

う～ん、でもみんなが通る場所って訳じゃないのに……って思っちゃいますね～。

共用エリアであるということは、非常時の避難場所になるかもしれない場所でもあります。
例えば、何らかの事故や災害で廊下が崩壊した場合、よそのお宅のポーチに避難させてもらうことができる、ということです。
その時、荷物などで占領されていて立ち入れなかったら困りますよね。

それはそうですね……。

ちなみに、アルコーブはほとんどが共用廊下の一部として扱われていますので、注意が必要です。
たまに、アルコーブ部分に日常的に私物を置いておられるお宅もありますが、本来これはNGです……。

フルリフォームで室内一新

さて、室内も見ていきましょう。
こちらの物件は、室内を令和元年8月にフルフリォームしているのも”いいとこ”ポイントです。
水回りはもちろん、室内のクロスや床材なども張り替えられていて、ピカピカになっていますよ。
リフォーム内容については、詳しくはこちらで確認いただけます。

畳も新しくなってて綺麗ですね！
キッチンやお風呂も綺麗で嬉しいです～。

フルリフォーム済物件は、築年数が古い物件でも、内装や設備などが新しくなっているため、新築感覚で入居できるのが大きなメリット。
また、リフォーム工事に合わせてハウスクリーニングも実施されていることがほとんどのため、入居前の大掃除が不要なのも”いいとこ”ポイントです。

フルリフォーム済物件のメリットやデメリットを【張替由佳の不動産研究】にて解説しています

和室の琉球畳がモダンでいいですよね。
ところで、和室の押入はとても広くとられているのも実は”いいとこ”ポイントです。
なんと、1間半もあります。
襖3枚分で、普通の押入サイズより約1.5倍の広さがあるんですよ。

写真で見ると、広さが実感できますね……！

押入れの横には和室らしさをぐっと高める床の間もあります。
インテリアに凝ってみたり、収納として活用してみたりと工夫しがいのある間取ですね。

ちょっと贅沢感のある空間ですね～。

専有面積も104.85m²ありますから、戸建感覚の広さですしね。
親子4人家族でしたら、ルーフバルコニーも含めて広々と使える住まいになると思いますよ。

緑豊かな住環境、近隣にはツツジの名所も

最後に周辺環境も見て行きましょう。
こちらはバス便の物件で、最寄り駅は東急田園都市線の溝の口駅。
小田急線やJR南武線の登戸駅にもバスで通うことができます。
このあたりのエリアはアップダウンが多く、物件も高台に位置しているのが地理的な特徴のひとつですね。

足腰が鍛えられそうですね～。

その分、物件からの眺望が良好というメリットがあるんですけどねえ。
実際、ルーフバルコニーからの景色は、見晴らしが良く遠くまで見渡せて爽快感がありますよね。

う～ん、確かにこの景色を思うと、高台がメリットだと感じますね……！

眺望にも緑が多いことにお気づきかと思いますが、周辺には緑地や公園が多く、健やかな住環境と言えますね。
例えば、神木本町緑地、長尾公園、長尾第3公園、長尾宮前公園、五所塚第1公園などなど、徒歩5分ほどの範囲だけでもこれだけ公園がたくさんあります。

確か、こちらはペット可物件でしたよね。
犬の散歩コースに困らないですね！

そうですねえ、ウォーキングやお散歩にとても嬉しい環境じゃないでしょうか。
また、マンションの南側には「ツツジ寺」と呼ばれる名所、等覚院もあります。
樹齢100年を超えるツツジが植えられていて、シーズンにはとても鮮やかな景色が楽しめるそうですよ。
由来はヤマトタケルにまで遡る等覚院の現在の本堂は、横浜開港の1859年に再建されたものだそうで、歴史好きな方にも楽しめるスポットですね。

マップを見ると遺跡を保護している公園もいくつかありますし、歴史的にも面白い場所ですね。
子供の自由研究のテーマに困らなそうな環境かも。

そう言えば、最寄りの小学校である長尾小学校まで徒歩3分ほどの距離というのも、お子さんのいるご家庭にとっては”いいとこ”ポイントです。
お子さんの通学はもちろんですが、保護者が学校を訪問する際にも近い方が楽ですしね。

学校が近いのは確かに”いいとこ”ですけど、子供のことを考えたら、こんなに公園があるとどこに遊びに行ってるのか把握するのが大変かも……。

ま、まあ、昨今は外でのびのび遊べる環境が貴重でもありますし、健やかに暮らせる住まいだということで……。

こんな方にオススメの物件です！

• 中古物件でもいいけど、室内は綺麗になっていて欲しい……リフォーム済の物件をお探しの方
• 開放的な空間が欲しい！広いルーフバルコニーをお求めの方
• 眺望も陽当りも風通しも全部欲しい！そんな欲張りな方
• ペット可必須！の方
• 小学校は近い方が安心！な方
• バス便でもいい、閑静で健康的な環境をお求めの方

あてはまる方は、物件概要ページもチェック！

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協力：センチュリー21アイワハウス株式会社

投稿日：2019.08.16