住まいの購入の際は、ついつい建物をチェックしてしまいがちですが、土地の権利も物件の大事なチェックポイント。
資産価値を左右する土地権利について、種類やそれぞれのメリットなどを詳しく見ていきましょう。

土地権利は大まかには二種類「所有権」「借地権」

不動産の土地権利には、大まかには「所有権」と「借地権」の二種類に分かれます。
名称の通り、その土地を所有する権利と、借りる権利です。
「借地を売るってどういうこと？」と不思議に思われるかもしれませんが、この場合は「”土地を借りる権利”の売買」という形になります。

所有権とは

土地権利の「所有権」は、その土地を法令の制限内で自由に扱うことができる、土地の利用度がとても高い権利を指します。
譲渡や売却はもちろん、建物の建築も自由に行えますが、一方、固定資産税などの税金が生じます。

所有権のメリット

「所有権」の一番のメリットは、土地の利用における自由度が高いことです。
所有権登記を行えば、持ち主はその土地を法律の範囲内で自由に扱うことができるようになります。
権利の時効もありませんので、登記後はずっと所有し続けることができます。

土地の売却や贈与を自由に行える

物件の所有権者は、売却や贈与といった処分を自由に行うことができます。
土地を担保にして銀行から融資を受けることも可能です。

建物の建築も自由に行える

用途地域や各種法令などの制限内であれば、所有する土地の上に建物を自由に建築することができます。
新築はもちろん、改築や建て替えも、土地所有者の自由に行えます。

不動産の賃貸も自由に行える

土地の賃貸も自由に行うことができます。
アパートやマンションを建てて居住者から賃料を得ることはもちろん、土地を企業などに賃貸して地代を得るといった利用も可能です。

土地の資産価値が高いため、住宅ローンの審査が通りやすい

土地権利が借地権となっている土地と比較し、所有権のある土地の方が、資産価値が高く評価される傾向があります。

実は、不動産に関する取引では、ローン審査が通らずに契約締結に至らなかったというケースは珍しくありません。
住宅ローンの審査においては、土地の資産価値、権利の強さも評価に加わります。
このため、所有権のある土地は、借地権の土地と比較して審査が通りやすいというのが大きなメリットと言えます。

所有権のデメリット

所有権は、土地に対する自由度がとても高い反面、固定資産税や都市計画税といった税金を課せられるのがデメリット。
その土地に住んだり、あるいは賃貸するなどで活用できているケースはともかく、遠方にある土地を相続した場合などは、税金の支払いが重い負担になってしまうことも……。

借地権とは

土地権利の「借地権」は、その土地に建物を建てる（所有する）ために土地を賃借する権利を指します。逆に言えば、建物を建てない駐車場や資材置場は含まれないそうです（借地権として登記できない）。
土地そのものの所有者から土地を借りて利用することができる、というのが「借地権」。
借地権は、内訳として「地上権」と「賃借権」に分かれており、一般的な不動産売買には「賃借権」が適用された物件がほとんどです。
「賃借権」はさらに細かく三種類に分かれています。

借地権の種類によっては、借りた土地に建物を建てることができ、またその建物に対しては所有権があるものの、契約期間満了後は土地の返還とともに建物の権利も消失します。
また、不動産売買において「借地権付き建物」と呼ばれるものは、既に建てられている建物を利用する権利です。

普通借地権

土地を賃借利用する権利で、土地に建っている建物の構造に関係なく、30年間の賃貸借契約を結び、その後は更新も可能です。
1回目の更新後は20年、その後は10年ごとに契約の更新が必要になります。

「普通借地権」は平成4年8月に制定された新しい借地権で、地主側の都合でも契約を解除できるようになっている点が従来の借地権との違いです。
建物が物理的に失われた場合にも土地の賃貸者契約は存続可能ですが、地主の承諾なく再建してしまうと借地権を失う可能性があります。

旧法借地権

「普通借地権」が定められる前に設定されていた借地権で、30年間の土地の賃貸借契約を結び、その後は20年ごとに更新が可能となっている権利です。
契約の存続期間が定められていない場合は、建物が老朽化して人が住めなくなる状態になると借地権も消滅しますが、逆に、存続期間が定められている場合には建物の状態に関係なく借地権も継続されるというのが特徴です。
（契約を更新し続ければ半永久的に土地を借りることができます。）

借主側の権利が強く、地主側からの契約解除が難しい借地権になっており、建物が物理的に失われた場合には、再建築することが前提とされているのも「普通借地権」と異なる点です。

定期借地権

「定期借地権」は、さらに「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の三種類がありますが、ここでは「一般定期借地権」について解説します。

「一般定期借地権」は、50年以上にわたり土地を利用できる権利として定められています。
他の借地権と異なり、契約の延長や更新ができなくすることが可能ですが、更新ができないということもないそうです。また、新たに契約を結び直すことは可能となっています。
不動産市場では借地権付きマンションで主に利用されているケースがよく見られます。

また、契約期間が完了した際は、土地を更地に戻した上で地主に返還するよう定められている点も、大きな特徴です。
建物の状態に関わらず、地主に買取を求めることはできません。

借地権のメリット

総じて「借地権」は、コストを低くおさえることができるというメリットがあります。

比較的安価に物件を購入できる

借地権の物件は、不動産市場において所有権のある物件と比較して安価という傾向があります。
特に、都心部のマンションなどは定期借地権が設定されているケースもよく見られるため、人気エリアにどうしても住みたいといった方は、借地権の物件もオススメです。

固定資産税などの税金が不要

所有権のある土地に課税される、固定資産税や都市計画税といった税金が不要という点もメリットです。
不動産の登記時にも登録免許税という税金が発生しますが、こちらも借地権の物件にはかかりません。

借地権のデメリット

所有権と異なり、借地権は土地の利用において自由度がかなり低いのがデメリット。
また、税金はかからない一方、地代の支払いが必要な点も、デメリットに感じられるかもしれません。

資産価値が低い傾向があり、住宅ローン審査で不利

土地利用の自由度が高い「所有権」と比較すると、「借地権」は不動産としての資産価値が低く評価される傾向があります。
そのために、取得時は比較的安価に購入できるというメリットもあるのですが、資産価値の低さは住宅ローン審査において不利になる傾向も。
頭金を十分に用意する必要があると言えます。

地代の支払いが必要

借地権では税金は不要である一方、地主に地代を支払う必要があります。
税金が免除されている点や購入費用が比較的安価という点を加味すると、地代を支払っていても総合的にはコストを低く抑えられているケースもありますが、心理的な負担が大きく感じられる場合もあるようです。

建物の建て替えなどに地主の承諾が必要

所有権と異なり、土地に建っている住宅などの建て替えやリフォームには地主の承諾が必要です。
例えば、建物修繕の際にも、基本的には地主の承諾が必要なので、面倒に感じられるかもしれません。
また、承諾にあたり、承諾料として、権利金の3～5%ほどが必要になることも。

また、建て替え時や新築の際に、親もしくは子供の名義にしたり、共有名義にしたりといったことはよく見られますが、地主の承諾を得ずに手続きしてしまうとトラブルの原因になりやすいので、注意が必要です。

所有権付き物件がオススメな方と借地権の物件がオススメな方

土地権利が所有権になっている物件の購入がオススメなケースと借地権になっている物件がオススメなケースをピックアップしてみました。
不動産選びで優先したい条件、また将来をしっかりと考えて検討してみましょう。

「所有権」の物件がオススメなケース

• 長く住み続けたり子供に相続する財産として不動産を購入したい
• 自由に建物を新築や増改築したい

「借地権」の物件がオススメなケース

• 初期費用を抑えつつ、賃貸物件よりも自由度の高い住まいが欲しい
• 都心の人気エリアなど、住みたい場所がはっきり決まっていて最優先の条件となっている
• 将来的には別の土地（実家や海外など）へ移動することが決まっている

借地権の”いいとこ”研究物件もチェック

不動産における売買物件は、土地権利が所有権になっていることがほとんどですが、借地権となっている物件もあります。
借地権となっている物件をチェックして、傾向を分析してみると物件選びの参考になるかも？
家の数だけ”いいとこ”がありますので、所有権つき物件をお探しの方も、様々な物件を見て見識を深めていきましょう！